+7 (495) 924-34-42

Права и обязанности владельца недвижимости

Форма собственности, права и обязанности  

В марте 2006 года в Дубаи был принят закон о собственности, терминология содержательная и понятийная часть которого были заимствованы из британской юридической системы в сфере недвижимости. В соответствии с этим законом  иностранцы получили право покупать недвижимость в определенных зонах Дубаи на следующих условиях:

Freehold

Фрихолд (freehold) - полное право собственности на недвижимость и соответствующего ей участка земли. Это - наиболее распространенная форма собственности.  В ее рамках, владелец, по сути, является абсолютным и бессрочным собственником земельного участка и всех сооружений, расположенных на нем, т.е. имеет право владения, пользования и распоряжения. Наследники также получают данное право после смерти владельца. Инвестор имеет право на получение вида на жительство.

Вместе с тем,  полное право собственности не означает полную свободы деятельности. Существуют внешние ограничения со стороны общественных служб контроля. Это означает, что собственник должен действовать в соответствии со всеми действующими законами, обеспечивающими контроль над использованием собственности. Контролируется, каким образом используется земля и сооружения. Вопросы строительства новых зданий на земле, является предметом обязательного государственного заверения (потребуются разрешение на планирование и разрешение на строительство). Осуществляется контроль также в рамках законов об окружающей среде и некоторых других.

Существует также ряд внешних ограничений, имеющих более личный характер. Они касаются, главным образом, соседей, которые имеют право:

- ходить по дорожкам на земле владельца;

- находиться на этой земле для доступа на свою территорию в случае ремонта;

- на прокладку канализацию, кабелей и другие средства инфраструктуры под, над, или по земле владельца.

Обычно такие условия устанавливает компания-застройщик при продаже собственности первому покупателю, чтобы все владельцы собственности в жилом комплексе могли пользоваться своим жильем на равных правах.

Существуют ограничения, которые предусматриваются в специальном соглашении.

В нем может быть предусмотрено выполнение каких-либо действий или условий (положительный договор). К их числу относятся: содержание зданий и участка земли в хорошем состоянии, уплата взносов на содержание общественных мест, как, например,  автостоянки и дороги.

В соглашении могут быть заложены и некоторые запреты (ограничивающий договор). К их числу относятся запреты: на использование земли в коммерческих целях, дальнейшего строительства на участке и т.п. Ограничения устанавливает компания-застройщик в целях поддержания определенных стандартов жилого комплекса.

Leasehold

Лизхолд (leasehold) - владения на условиях аренды, произошел от «фрихолд». Основное отличие от «фрихолд» состоит в том, «leasehold» ограничено сроком владения (например, 99 лет) с правом последующего продления.

Эта форма, при которой владельцу переходит полное право собственности после определённого периода времени, в течение которого предыдущему владельцу полностью выплачивается стоимость собственности плюс определённую арендную плату за её использование.

Вид на жительство в этом случае не предоставляется. По этой причине недвижимость в рамках «лизхолд» обычно дешевле.

Арендная плата выплачивается регулярными взносами. Это практикуется в случае краткосрочных сделок по аренде сроком до 20 лет, и не дает съемщику никакого права на владение собственностью.

Другая разновидность платежей в режиме «лизхолд» - разовая выплата в начале срока аренды. Такой вариант чаше используется при долгосрочной аренде.

Долгосрочная аренда обычно используется в случаях продажи жилых секций в комплексах, где необходимо установить режим общественных обязанностей среди совладельцев.

Например, в случае, когда компания-застройщик имеет статус свободного владения участком земли. Далее строит жилой комплекс с апартаментами и продает их на правах аренды «лизхолд». Арендаторы будут иметь обязательства по отношению к владельцу с правом собственности «фрихолд». Это могут быть обязанности не повредить апартаменты, находящиеся сверху и снизу от квартиры съемщика, либо необходимость уплаты взносов на ремонтные работы коммунальных сетей и общественных территорий комплекса, таких, как зеленая зона, парковка, внутренние проезды, лифты, парадный вход и т.п.

Чаще в жилых комплексах с отдельными секциями и общественной территорией используются другой статус владения собственностью. Он называется «commonhold». В нашей стране он достаточно известен, как «кондоминимум». Этот вид владения позволяет достичь компромисса для тех, кто желает без дополнительных обременений владеть своей собственностью, и при этом не связывать себя системой арендатор-съемщик, солидарной ответственностью за общественную собственность.

Коммонхолд (commonhold)

Полное право собственности, как правило, применяется в отношении земельного участка и комплексам, а не к отдельным жилым секциям. В отношении жилых секций используется статус «коммонхолд», по содержанию аналогичный «фрихолд».

«Коммонхолд» реализует полное право собственности двух или более собственников, предполагающее общественное владение на условиях аналогичных «фрихолд», применительно к владельцу апартаментов. Владелец точно также имеет право завещать или продать свою собственность.

Комплекс при таком праве собственности состоит из двух и более отдельных секций с общими услугами. В этом случае проблемы надлежащего обслуживания комплекса и внесение каких-то нововведений решает ассоциация жильцов. Владельцы отдельных секций наделены правом управления и поддержания в порядке территорий общего пользования. Для этого создаются ассоциации жильцов - системы самоуправления, каждый член которых обязан участвовать в принятии общих решений и регулярно платить взносы.

Понятие «безусловное право на владение собственностью».

Понятие «Безусловное право на владение собственностью» следует понимать как право, доступное местным и иностранным покупателям при приобретении определенных видов собственности в Дубае.

Виды прав, предлагаемые различными компаниями, варьируются в зависимости от того, является ли продаваемая собственность отдельным зданием, квартирой или офисом.

Крупные компании-застройщики на сегодняшний момент применяют гибкое сочетание прав на владение собственностью Freehold/Commonhold. При этом используются наиболее современные модели владения недвижимостью, получивших отражение в законодательных системах других стран.  Вместе с тем, в применяемых формах владения недвижимостью обязательно учитываются местные особенности и традиции правового и коммерческого свойства.

 
Яндекс цитирования