Процедура покупки недвижимости в Дубаи

Поиск подходящейнедвижимости

Обсудив пожелания Покупателя и планируемый бюджет, компания«Сарапис» предоставит Покупателю детальную информацию о подходящих проектах иусловиях их покупки. Несмотря на то, что на в Дубаи строится большое количество жилых комплексов, наиболее интересные предложения имеют тенденцию быстро продаваться. По этойпричине не представляется целесообразным надолго затягивать вопрос с поездкой иподбором «идеального» варианта. В противном случае можно получить возможностькупить не совсем то, что хотелось бы, да и цена, к сожалению, окажетсянесколько выше той, которая рассматривалась несколько месяцев назад.

Договор купли-продажи или инвестиционныйдоговор для объектов на стадии строительства (далее «Договор»)

Процесспокупки недвижимости начинается в Дубаи с помощью местного риелтора с заключенияДоговора купли-продажи (либо инвестиционного договора на стадии строительства)объекта недвижимости и бронирования (резервации) через риэлтора его путемвнесения небольшого залога (депозита) на счет Продавца. Обычно залог небольшой- несколько тысяч долларов. Сумма залога в дальнейшем засчитывается в общуюсумму оплаты. После его внесения объект недвижимости снимается с продажи.

.Договор обычно включает следующиебазисные разделы:

Основные характеристики объекта недвижимости;
Стоимостные характеристики;
График платежей;
Ответственность сторон Договора;
Срок действия договора.

Договордействует до окончания процедуры оформления собственности на имянового владельца. Для оформления Договора требуется загранпаспорт и личноеприсутствие лица, на имя которого производится оформление собственности.

Участники сделки

Покупатель.
Риэлторская компания в Дубае и ее партнер в Москве - компания «Сарапис».
Продавец (либо владелец квартиры, либо держатель инвестиционного контракта и прав требования на квартиру).
Застройщик (иногда он же Продавец).

В случаепокупки готового жилья в момент заключения сделки производится расчет с Продавцоми все права на недвижимость переходят Покупателю.

В случае покупки недвижимости на стадиистроительства, Продавец подписываетдокумент, по которому выходит из инвестиционного договора с Застройщиком, а Застройщик подписывает с Покупателем новый инвестиционныйконтракт на квартиру, дающий Покупателюправа требования на эту квартиру, которое после окончания строительства и сдачижилого комплекса в эксплуатацию конвертируется в договор купли-продажи.

Внастоящее время документом, подтверждающим право собственности на недвижимость,является контракт между Покупателем и застройщиком. Однако, в ближайшее времямесяцев единым документом на право собственности станет государственныйСертификат Собственности. Все заключенные контракты будут заменены на такиесертификаты.

Типовой графикплатежей

Графикиплатежей большинстве у большинства Продавцов предусматривают достаточно равномерныеплатежи в течение всего процесса строительства. Первоначальный вклад, какправило, составляет 10-15% от общей стоимости недвижимости. Дальнейшие платежипроизводятся также 10-15% каждые 3 месяца. Вместе с тем, все чаще встречаются болеегибкие платежные схемы.

Комиссионные и определение стоимости

В Дубаи напервичном рынке недвижимости застройщик и продавцы включаю комиссионноевознаграждение риелторам в цены объектов. Поэтому цены, объектов, выставляемыхна продажу соответствуют первоначальной цене Продавца.

Припокупке недвижимости на вторичном рынке предусматривается комиссионноевознаграждение риелторам.

Приполучении ипотеки для покупки на вторичном рынке банки зачастую требует проведенияоценочной экспертизы.

Сроки и условия перепродажи до завершения строительства

Большинствостроительных компаний разрешают перепродавать недвижимость во времястроительства и обычно изымают комиссионный сбор за трансфер в размере 2-3%(от первоначальной стоимости). расчет стоимости здания из ЛМК

Юридическаяподдержка

Несмотря на наличие в Дубаи жесткогозаконодательства в области недвижимости и жесткий контроль со стороныгосударственных органов вполне оправданным представляется привлечение коформлению процедур сделки квалифицированных юристов. Контракт заключаетсянепосредственно с застройщиком. Платежи переводятся на его счет, как правило,через счет агента. Полное сопровождение сделки квалифицированным юристом обойдетсяв среднем в 3000-4000 долларов. Большинство покупателей используюттакже счет юридической конторы для перевода платежей по Договору. Эта услугаобходится примерно в 1000 долларов.

Процедурарегистрации

Оформленныесторонами сделки документы передаются на регистрацию в Земельный департаментДубаи. В ходе регистрации документов продавцу и покупателю выдаются уведомления о необходимости уплатысборов. Действующие ставки составляют 2% от суммы сделки. При этом 1,5%оплачивается покупателем и 0,5% - продавцом. Ставки утверждаютсяПрезидентским Советом и могут быть изменены.

• Первичный и вторичный рынки недвижимости.

Первичный рынок: покупка жилья от застройщика.

Согласно закону фирмы-посредники, продающие недвижимость отзастройщика, не имеют права добавлять к цене свои комиссионные - им платит самзастройщик. Поэтому цена такой недвижимости всегда одинакова - покупаете ли Выее напрямую у застройщика или через любую фирму - посредник.

Вторичный рынок недвижимости

Приобретениенедвижимости на вторичном рынке: покупка перепродаваемого жилья - обычноподразумевает «комиссионные», которые представляют собой надбавку к изначальнойреализационной стоимости. В этом случае цена формируется следующим образом:

цена =оригинальная цена + премиум + переоформление + комиссия

где оригинальная цена: цена застройщика

премиум:прибыль, получаемая нынешним владельцем

переоформление:1.5 - 2,5% от оригинальной цены; выплачивается застройщику

комиссия:комиссионные посредника, обычно 2-3% от суммы сделки.

• График платежей.

При покупке недвижимости от застройщика платежи производятся пографику, определяемому для каждого проекта; обычно это оплата составляет 10 -15% от общей стоимости недвижимости каждые 3 - 4 месяца.

Платежи производятся в определенные календарные месяцы - абсолютныйграфик.

При заключении основного контракта необходимо выплатить сумму всехплатежей, согласно подписанному при оформлении инвестиционного контрактаграфику.

В последнее время появились предложения, в которых используютсяотносительные графики оплаты - сроки платежей исчисляются со времени заключенияконтракта.

Применяется также вариант с формой оплаты "аренда у себя". Понему до завершения строительства выплачивается около половины стоимости, втораяполовина покрывается ежемесячными платежами в течение 5 - 6 лет, по типуарендной платы.

При покупке недвижимости на вторичном рынке при заключении контракта требуетсяпроизвести выплату всех платежей, которые предусмотрены графиком платежей:премиум, переоформление и комиссионные.

Ипотечноекредитование

Дляоформления ипотечного кредита целесообразно обратиться к услугам квалифицированногонезависимого ипотечного брокера. Такие брокерские фирмы имеют соглашения со всеми основными местными имеждународными банками, и предоставляет услуги на профессиональном уровне. Онисмогут порекомендовать банк, условия кредитования в котором для каждогоконкретного случая покупки недвижимости являются наиболее благоприятными дляпокупателя.

Ипотека. ПравительствоДубая предоставляет возможность покупателям недвижимости на получение ипотеки размеромот 60 до 70 % от общей стоимости недвижимости на период до 15 лет. Риелторы, продающиенедвижимость, могут помочь в оформлении кредита. Иногда компании-застройщикиимеют свои собственные финансовые компании, что не является обязательнымусловием воспользоваться услугами только такой компании.

Приобретая недвижимости навторичном рынке, целесообразно проверить первичный источник. В контракте должнабыть помечена первичная цена, и указаны все координаты продавца. Припереоформлении контракта на новое имя взыскивается процент с переоформления взависимости от компании от 1,5% до 2,5% от полной стоимости недвижимости.

Условия Оплаты.

Обычно компании-застройщикитребуют депозит 10% для резервирования собственности. Во многих странах миракомпании-застройщики требуют оплаты большей части покупной цены на моментзавершения строительства. Однако в Дубае большинство строительных компанийпредполагают выплату стоимости покупки в рассрочку, при этом последняя выплатаосуществляется, когда покупатель заселяет объект.

• Просрочка платежей

В случае просрочки платежей - на неуплаченную сумму начисляетсябанковский процент. Следует учитывать, что недвижимость не может бытьперепродана ранее, чем через 2 месяца с момента погашения задолженности.

При отказе от покупки деньги возвращаются за вычетом первого взноса пографику, который составляет, как правило, 15% от общей стоимости недвижимости.

• Перепродажа

Перепродажа недвижимости возможна после выплаты не менее 30% еестоимости.

• MOU(memorandum of understanding)

Если сделка по тем или иным причинам в настоящий момент не может бытьоформлена должным образом - стороны подписывают документ о взаимопонимании. Вэтом случае возникает возможность купить недвижимость дешевле. Однако,существенно повышается степень риска, поскольку юридической силы MOU не имеет.Разумеется, в данном случае речь идет только о вторичном рынке.

Процедура покупки недвижимости в Дубаи

Меню